Affitti brevi a Roma: regole, tasse e quanto si guadagna davvero
Gli affitti brevi restano una delle strategie di investimento immobiliare più discusse a Roma, ma il quadro normativo è cambiato molto negli ultimi due anni e continua a evolversi. Prima di valutare questa strada, è importante capire cosa è obbligatorio, quanto si paga di tasse davvero, e se i numeri tornano una volta tolti tutti i costi.
Il CIN: l’obbligo che non puoi ignorare
Dal 1° gennaio 2025 ogni immobile destinato ad affitti brevi in Italia deve avere il CIN (Codice Identificativo Nazionale), un codice univoco assegnato a ogni singola unità immobiliare destinata agli affitti brevi o alle strutture ricettive — non un codice per proprietario o per azienda, ma uno specifico per ogni appartamento. Si ottiene tramite la Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive, accessibile con SPID o CIE.
Il codice va sempre esposto, sia online che fisicamente: il CIN deve comparire sia in ogni annuncio pubblicato online sia all’esterno dell’edificio. Le sanzioni per chi non si adegua sono tutt’altro che simboliche: da 800€ a 8.000€ per il mancato CIN nell’annuncio, e da 500€ a 5.000€ per la mancata esposizione esterna.
A Roma, come in altre città, potrebbe essere richiesto anche un codice identificativo regionale prima di poter procedere con la richiesta del CIN nazionale — motivo in più per informarsi bene prima di mettere online il primo annuncio.
Quanto si paga di tasse: la cedolare secca nel 2026
Qui si è giocata la partita più delicata degli ultimi mesi. La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto un sistema di aliquote progressive in base al numero di immobili: 21% sul primo, 26% sul secondo, 30% sul terzo e quarto destinati ad affitti brevi con cedolare secca.
C’è però un limite importante da conoscere: dal periodo d’imposta 2026, la cedolare secca sulle locazioni brevi è applicabile solo se nell’anno si destinano a questa finalità non più di due appartamenti (in precedenza il limite era più alto). Dal terzo immobile in poi, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con l’obbligo di aprire partita IVA — un cambio di scenario fiscale non da poco per chi pensava di scalare velocemente un piccolo portfolio di appartamenti.
Cosa significa in pratica: se hai un solo appartamento, paghi il 21% sul canone incassato con la cedolare secca — un regime comunque vantaggioso perché sostituisce IRPEF, addizionali e altre imposte. Se ne affitti un secondo, su quello l’aliquota sale al 26%. Superata questa soglia, il discorso cambia radicalmente e conviene sentire un commercialista prima di procedere.
Quanto si guadagna davvero: il calcolo che conta
I numeri “lordi” che si vedono spesso online (es. “un appartamento a Trastevere rende 2.000€/mese”) vanno sempre depurati da una serie di costi reali:
- Tassa di soggiorno, che il gestore riscuote dagli ospiti e versa al Comune (non un costo diretto, ma un adempimento amministrativo da gestire correttamente)
- Cedolare secca (21-26% sul canone netto incassato, come visto sopra)
- Costi di gestione: pulizie, cambio biancheria, eventuale property manager (che in media trattiene tra il 15% e il 25% dell’incasso se esternalizzato)
- Spese condominiali e utenze, spesso a carico del proprietario negli affitti brevi (a differenza degli affitti a lungo termine)
- Commissioni delle piattaforme (Airbnb e Booking trattengono tipicamente tra il 3% e il 15% a seconda della piattaforma e del tipo di tariffa)
Una volta sottratti questi costi, la resa netta realistica di un affitto breve ben gestito a Roma si aggira spesso attorno al 4-7% annuo sul valore dell’immobile nelle zone più richieste — interessante, ma non lontano dalla resa di un affitto tradizionale ben posizionato, soprattutto considerando il tempo di gestione necessario.
Affitto breve o affitto tradizionale: quale conviene davvero?
| Affitto breve | Affitto a lungo termine | |
|---|---|---|
| Resa lorda potenziale | Più alta in zone turistiche | Più stabile ma inferiore |
| Impegno di gestione | Alto (check-in, pulizie, manutenzione continua) | Basso (una volta trovato l’inquilino) |
| Rischio normativo | Alto, in evoluzione costante | Basso |
| Vacancy (giorni senza incasso) | Variabile, stagionale | Quasi nullo se contratto lungo |
| Tassazione | 21-26% cedolare secca (fino a 2 immobili) | 21% cedolare secca (regime ordinario) |
Il regolamento europeo in arrivo: cosa cambia dal 2026
Dal 20 maggio 2026 è pienamente applicabile il Regolamento UE 2024/1028, la prima norma europea dedicata alla raccolta e condivisione dei dati sugli affitti brevi, che si applica direttamente in tutti gli Stati membri senza bisogno di un recepimento nazionale specifico. Per gli host italiani il riferimento operativo resta il CIN, che funge da numero di registrazione univoco richiesto dal regolamento europeo — quindi chi è già in regola con il CIN non dovrà fare adempimenti aggiuntivi per questo specifico regolamento.
È ancora il momento giusto per investire in affitti brevi a Roma?
La risposta onesta è: dipende dal tuo profilo. Se stai valutando un solo immobile, gestito con cura, in una zona ad alta domanda turistica (Centro Storico, Trastevere, Prati), il modello può ancora essere solido — complice anche l’aliquota agevolata al 21% riservata al primo immobile. Se invece l’obiettivo è costruire un piccolo portfolio di più appartamenti, oggi il quadro fiscale e normativo rende il modello meno vantaggioso rispetto a qualche anno fa, e vale la pena confrontare seriamente con la resa (più bassa ma più stabile e meno impegnativa) di un affitto tradizionale.
Richiedi una valutazione personalizzata
Ogni immobile e ogni zona hanno una resa potenziale diversa tra affitto breve e tradizionale. Un professionista della zona può aiutarti a calcolare quale strategia rende davvero di più nel tuo caso specifico, considerando anche la normativa aggiornata.
Richiedi una consulenza gratuita →
Domande frequenti
- Serve una partita IVA per fare affitti brevi a Roma?
Non se gestisci al massimo due immobili in regime di cedolare secca come privato. Dal terzo immobile in poi, l’attività si considera imprenditoriale e la partita IVA diventa obbligatoria. - Cosa succede se non ho il CIN e affitto comunque?
Rischi sanzioni salate (fino a 8.000€ per il mancato codice, più multe aggiuntive per la mancata esposizione), oltre al rischio che l’annuncio venga rimosso dalle piattaforme, che ormai richiedono il CIN per la pubblicazione. - La normativa sugli affitti brevi può cambiare ancora?
È molto probabile: negli ultimi due anni le regole sono cambiate più volte, sia a livello nazionale che comunale. Prima di impostare un piano di investimento a lungo termine su questo modello, conviene verificare sempre lo stato aggiornato della normativa. - Conviene affittare tramite intermediari (Airbnb, Booking) o in autonomia?
Dipende dal tempo che puoi dedicare alla gestione. Gli intermediari semplificano la visibilità e la gestione dei pagamenti, ma trattengono commissioni; la gestione autonoma richiede più tempo ma massimizza il margine.
Nota: questo articolo ha finalità informativa generale e non sostituisce una consulenza fiscale o legale personalizzata. Le aliquote e i limiti normativi citati sono soggetti a modifiche — verifica sempre lo stato aggiornato con un commercialista prima di prendere decisioni.
